リフォーム、外壁塗装工事をする前に

リフォームや外壁塗装工事をする!というときに、思い通りにいかなくて、失敗することや詐欺に遭ったという話が後を絶ちません。リフォームや外壁塗装で役立つ情報を毎日更新しています。

カテゴリ:外壁塗装 > マンション外壁工事

マンション外壁工事 工程と注意点



マンションの外壁工事をする場合、居住者への説明や配慮が必要です。
その為にも、工事の進め方を把握しておくことが大切です。

マンションの外壁工事は、足場架設・躯体補修・塗装・防水などの工事があります。
その内容を詳しくご紹介したいと思います。

・足場架設
地上から手の届かない箇所を工事する為に設置します。
しっかりとした足場を組むことが、工事の安全と効率良く作業するためには必要です。
足場を組立ると、メッシュシートで建物全体を覆い、周りの建物などに塗料が飛び散らないようにします。

最近では、足場を掛けない無足場工法で、マンションの外壁工事を行う業者があります。
足場を掛けない分、費用が安く済みますが、マンションの状況に応じて、
考えるようにしましょう。


・高圧洗浄
外壁工事を行う場合、高圧洗浄は重要な工程です。
長年溜まった汚れやコケ・カビ・藻などを洗い流します。

この高圧洗浄を行うときは、ベランダに洗濯物を干さないこと、
ベランダに置いている荷物などは、お部屋内に入れて置くように、
入居者に協力を呼びかけましょう。


・養生
塗装工事では、どうしても塗料が周りに飛び散ります。
その為に、塗装を箇所が汚れないようにと、傷つけないように、
ビニールやテープ・布などを使用して覆います。

この養生をしっかりと行わないと、塗装の仕上がりに影響を与えます。
養生をしている間、窓が開けられないときも有りますので、空気の通り道を確保するように、養生の工夫が必要です。



・下地補修工事
下地補修工事は、建物全体のひび割れや浮き、剥がれ、鉄筋の腐食など、
建物の保護には重要な作業です。

下地補修工事の出来が、その後に行われる塗装工事や防水工事の仕上がりに、
大いに影響があると言っても過言ではありません。

コンクリートが欠損している場合は、不良欠損箇所を撤去し、補修用モルタル材を使用して、
その箇所を補修します。

鉄筋部の欠損箇所には、錆落しを行い防さび処理を行います。
モルタルを用いて充填を行い整形します。

モルタルのひび割れ部には、シール材を用いて充填します。


・塗装工事
塗装では、数回に分けての重ね塗りをして行きます。
主に、下塗り・中塗り・上塗りの3回塗りが標準的な塗装工程です。

塗料によっては、塗る工程が違う場合も有りますので、確認しておきましょう。

下塗り材は、下地に馴染まて、上塗りの塗料との密着力を高めるための接着剤の効果があります。
中塗り材は、上塗り材と同じ塗料を塗ります。中塗りを行う事で塗膜に厚みを持たせて、
長持ちさせる効果があります。

最後の仕上げ、上塗りは外観のデザインなど美観に関わる作業です。
丁寧に塗装を行うことが必要です。


・足場解体
塗装が終了したら、養生を取り、塗り残しが無いか、塗料の飛び散りなどが無いかを確認します。
その後足場を解体して、作業は終了です。

足場を撤去すると、建物全体の仕上がり具合を確認できます。



以上が、マンションの外壁工事の工程です。
他にも、タイル補修や、鉄部の塗装など作業内容に入る場合もあります。


マンション外壁工事 塗料


マンションの外壁工事と言えば、補修と塗装が主な工事になります。
外壁工事における塗装の役割とは、コンクリートを保護することと、
建物の美観を維持することです。

塗装に用いる塗料の種類によって、耐用年数や特徴などが異なります。
ここでは、外壁塗装に用いる塗料の種類についてご紹介したいと思います。

・アクリル樹脂塗料
耐用年数が5~8年と短く、価格は比較的安いものが多いです。
高温でも変色しにくく、色あせしくいと言う特徴を持ちます。
美観の向上にはおすすめの塗料と言えますが、塗替え時期を短く考える必要があります。


・ウレタン樹脂塗料
耐用年数はアクリル樹脂よりは長く、8~10年です。
トタンやアルミ材、モルタルなどの塗装が可能で、はがにくいことが特徴です。
細部や曲面などの塗装にも適しているため、形状が複雑な場所にも使用されます。


・フッ素樹脂塗料
フッ素樹脂塗料は、耐用年数が15~20年と長く、酸性雨や紫外線に大変強いと言う特徴を持っています。
耐用年数が長いため、改修工事が難しい高層マンションや、塗装期間を長くと考えるマンションの外壁塗装に
使用されることが多いです。

建物を守る力が他の塗料より優れているためフッ素樹脂塗料は、他の塗料に比べて比較的高価なものになります。


どの塗料を使用するのかは、そのマンションごとで状況が違いますので、
必要とされる耐用年数や費用などを考慮して、
大切なマンションを守るための外壁工事の計画を進めるようにしましょう。


マンション外壁工事 費用


マンションの外壁工事のメンテナンスは、立地条件にもよりますが、
おおよそ10年に一度の塗り替え工事をすることが望ましいとされています。

鉄部に関しては、5年に一度くらいの割合で補修をしておくと、
比較的、綺麗な状態で保つことができます。

また、屋上やベランダの防水塗装に関しましては、
1番上に行うトップコートを5年に一回程度行うと長持ちがします。

放置したままで、ひびや剥がれが起こると、トップコートだけではなく、
塗り替える必要が出てきますので、費用が大きく違ってきます。


外壁塗装の基本的な工事の工程は、一般の戸建住宅と変わりはありません。
マンションの外壁材は、コンクリートやALCパネルが使われていることが多く、
外壁材に合わせた下地処理を行います。

外壁塗装の費用ですが、使用する塗料によって大きく違いがあります。
一般的には、シリコン塗料やフッ素塗料が使われることが多いです。


使用する塗料によって、耐久年数が大きく変わってきます。

塗料の中で一番安価と言われる「アクリル系塗料」で耐用年数が約4~5年です。
一般的な5階建てのマンションで、「アクリル系塗料」での塗装の場合、
塗装工事代金は約450~500万です。

それに比べて、「シリコン系塗料」の場合は、耐用年数が約10~13年で、
同じ建物で、塗装工事代金は約550~600万になります。

その場の費用のみで決めず、長期的な計画で塗料を決めることが必要です。

その他掛かる費用として、足場の費用があります。
足場代は建物の平米数で、費用が計算されることが多く、平米単価が約600~800円が相場です。

最近では、足場を掛けずに行う「無足場工法」で、
マンションの外壁塗装や補修などを行う業者も増えています。

足場を掛けずに工事を行えるので、その分の費用が安く済みます。
マンションの外壁工事を計画した際には、業者に足場のことも問い合わせておくことをお薦めします。


マンション外壁工事時期


マンションの外壁工事を行う目安を考える場合、普段から、
どの部位が、どれくらいの期間でどのように劣化するのかを、
知ってくことが大切です。

現在、マンションの外壁工事を行う計画がある場合は、
現状の劣化状況を把握して、修繕計画を立てる必要があります。

ここでは、マンションの外壁塗り替えの目安をご紹介したいと思いますので、
参考にしてお役立てください。


一般的に外壁の塗装や改修をする目安は10~13年が目安です。
外壁は、約5年で汚れが見えるようになり、10年で塗膜の劣化が見られます。
それ以降、放置していると下地の劣化が始まります。

下地の劣化が始まりますと。塗装工事の前に、下地補修が必要になり、
費用も掛かる時間も増えてしまいます。
そのためにも、10年めごろには外壁工事の計画をお薦めします。


劣化の症状をご紹介しますので、是非現状の確認にお役立てください。

1.塗膜のひび割れ
塗膜にひび割れが起こると、コンクリート内部に雨水が浸透します。
内部にある鉄筋を腐食させる原因となります。

2.塗膜の膨れ
塗膜の膨れから剥離が始まります。
その部分から雨水などが侵入することで、その範囲が広がります。

3.チョーキング現象
雨水や紫外線の影響を受けて、塗膜が粉化します。
手で外壁を触ると、白いチョークの粉の様なものが付けば、チョーキング現象です。

4.藻・カビ
藻やカビなどが発生していると、美観が損なわれます。
人体に影響を与える場合も有ります。

5.モルタルの浮き
外壁に塗られている保護モルタルの浮きが進行して来ると、
剥落する危険性が有ります。マンションの高い部分のモルタルが?落た場合大変危険です。

6.外壁の汚れ
経年での雨すじなどの塗膜の汚れは、美観が損なわれてマンションの資産価値に影響があります。

7.下地の欠損
塗膜が?れ、下地の欠損が見られる場合、
建物の躯体の耐久性に影響があります。

8.鉄骨部分の露出
コンクリートの中の鉄筋の腐食は大変危険です。


丈夫であるコンクリートですが、経年のためひび割れが生じる場合があります。
それに伴い、内部の鉄筋が腐食したり、
ひび割れから屋内に漏水につながり雨漏りなどが起こる場合もあります。

ひび割れの補修は、下地調整を行い、シーリング材を用いて防水を完全に行う事が必要です。
鉄骨部の露出は、特殊な材料を用いて防サビ処理を行い、充填材で元の状態に復元します。

マンションの外壁工事をする際は、劣化状況を把握することが重要です。
是非、専門家に診断を依頼して、工事の計画を進めるようにしましょう。

マンション外壁工事 工事日数


マンションの外壁工事を行う場合、どのくらいの日数が掛かるのでしょうか?

賃貸マンションのオーナーさんにとっては、建物のメンテナンスは資産価値にも関わってきます。
建物の外観を保護し美観を向上させておくことで、
建物自体の寿命を延ばし資産価値を落とさないことに繋がります。

また、分譲マンションの外壁塗装などメンテナンス費用は、
住居者の負担になり、住居者が積み立てている修繕費などが、その費用にあてられることが多いです。

マンションの劣化を防ぎ、寿命を延ばすためにも定期的な外壁塗装や補修工事が必要とされています。

マンションと言っても建物の大きさによって工事に掛かる日数も変わってきます。
現在入居中の方への配慮も必要ですので、しっかりと工事日数を把握して、
外壁工事のお知らせと協力をお願いしておく必要があります。


例えば、50戸未満のマンションであれば、おおよそ2ヵ月、
50戸以上のマンションであれば、3ヶ月くらい必要です。

それ以上に大規模なマンションの場合の工事日数は、それ以上を考えておかなければいけません。

工事中の注意点としては、ベランダ部分の工事施工日は、ベランダに洗濯物を干せないことや、
ベランダ内部も塗装や防水工事を行う場合は、ベランダ内の荷物の移動を、
前もって依頼しておく必要があります。

マンションの外壁工事を行う際は、入居者の協力が必要不可欠であると認識しておきましょう。

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